คนส่วนใหญ่ดูแค่ยอดเงินที่จะได้รับ แต่ลืมว่ายังมีค่าธรรมเนียมขายฝาก ดอกเบี้ย และภาษี ทำให้ต้นทุนจริงสูงกว่าที่คิด และที่พลาดกันบ่อยที่สุดคือ ค่าใช้จ่ายไม่ได้จบที่วันจดทะเบียน แต่มีอีกก้อนรออยู่ในวันไถ่ถอน บทความนี้แยกให้เห็นทีละรายการตลอดทั้งวงจรสัญญา พร้อมตัวอย่างคำนวณจากที่ดินราคาประเมิน 2,000,000 บาท
ขอบเขตของข้อมูลในบทความนี้: พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ใช้บังคับเฉพาะการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา (มาตรา 4 และมาตรา 6) หากเป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์/อุตสาหกรรม หรือผู้ขายฝากเป็นนิติบุคคล จะใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491–502 เป็นหลักแทน
ค่าธรรมเนียมขายฝากมีอะไรบ้าง (ค่าจดทะเบียน ค่าอากร ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน)
ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดินก้อนหลักคือค่าจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ อัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ราคาซื้อขาย ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ข้อ 2 (7) (ก)
| รายการ | อัตรา | ผู้จ่าย |
| ค่าจดทะเบียนขายฝาก (มีทุนทรัพย์) | 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ | ตกลงกันได้ตามสัญญา |
| ค่าจดทะเบียนไถ่ถอน (ไม่มีทุนทรัพย์) | แปลงละ 50 บาท | ผู้ไถ่ (ป.พ.พ. ม.500 วรรคสอง) |
| ค่าคำขอ | 5 บาท | ผู้ยื่นคำขอ |
| ค่าพยาน | 20 บาท | ผู้ยื่นคำขอ |
ใครออกค่าจดทะเบียน 2%: กฎหมายไม่ได้บังคับตายตัว ป.พ.พ. มาตรา 457 วางหลักว่าค่าฤชาธรรมเนียมการซื้อขายให้ทั้งสองฝ่ายออกเท่ากัน แต่ตกลงเป็นอย่างอื่นได้ ส่วน ป.พ.พ. มาตรา 500 วรรคหนึ่ง กำหนดว่าค่าฤชาธรรมเนียมการขายฝากที่ผู้ซื้อฝากออกไปนั้น ผู้ไถ่ต้องใช้คืนพร้อมสินไถ่ ในทางปฏิบัติผู้ซื้อฝากจึงมักสำรองจ่ายก่อนแล้วเรียกคืนตอนไถ่
ข้อควรระวังสำหรับที่ดินเกษตรกรรม/ที่อยู่อาศัย: พ.ร.บ. 2562 มาตรา 8 วรรคสี่ กำหนดว่าหากผู้ซื้อฝากได้รับเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์อื่นใดจากผู้ขายฝากอันเนื่องมาจากการซื้อฝาก ให้ถือว่าเงินหรือประโยชน์นั้นเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว การผลักภาระค่าธรรมเนียมและภาษีไปให้ผู้ขายฝากจึงควรระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าตกลงกันอย่างไร เพื่อไม่ให้เกิดข้อพิพาทเรื่องยอดสินไถ่ในภายหลัง
สิ่งที่ผู้ขายฝากไม่ต้องจ่าย: ตามมาตรา 12 ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาประโยชน์จากที่ดินที่ขายฝากเพื่อประกอบเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัยได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝาก หากมีการเรียกเก็บ “ค่าเช่า” หรือ “ค่าอยู่อาศัย” ระหว่างสัญญา ถือเป็นข้อตกลงที่ขัดกับกฎหมาย
หมายเหตุปี 2569: มาตรการลดค่าจดทะเบียนโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ ครม. เห็นชอบเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 (มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570) ใช้กับการซื้อขายและการจำนองที่อยู่อาศัยเท่านั้น ไม่ครอบคลุมการขายฝาก ค่าจดทะเบียนขายฝากจึงยังคงเป็นอัตราปกติ 2%
ดอกเบี้ยขายฝากคิดอย่างไร เพดานดอกเบี้ยตามกฎหมาย
ดอกเบี้ยขายฝากในทางกฎหมายไม่เรียกว่าดอกเบี้ย แต่คือผลประโยชน์ตอบแทนที่บวกเข้าไปในสินไถ่ และมีเพดานที่ 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน
- ป.พ.พ. มาตรา 499 วรรคสอง: หากสินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกิน 15% ต่อปี ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมผลประโยชน์ตอบแทนเพียง 15% ต่อปี
- พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนฯ พ.ศ. 2562 มาตรา 8 วรรคสาม: สินไถ่จะกำหนดสูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี นับแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่
ฐานคิดคือราคาขายฝากหรือเงินที่ได้รับจริง ไม่ใช่ราคาประเมิน ตัวอย่าง: วงเงิน 1,200,000 บาท ที่เพดาน 15% ต่อปี สัญญา 1 ปี ดอกเบี้ยขายฝากที่ดินเท่ากับ 180,000 บาท หรือเดือนละ 15,000 บาท ครบกำหนดต้องเตรียมสินไถ่ 1,380,000 บาท ถ้าสัญญา 2 ปี ผลประโยชน์ตอบแทนรวมจะเป็น 360,000 บาท และสินไถ่เป็น 1,560,000 บาท
อายุสัญญาต่ำกว่า 1 ปี ทำไม่ได้
มาตรา 10 กำหนดว่าสัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่าหนึ่งปีหรือเกินสิบปีมิได้ หากกำหนดต่ำกว่าหนึ่งปี กฎหมายให้ถือว่ามีกำหนดเวลาไถ่หนึ่งปี ดังนั้นสัญญา 3 เดือนหรือ 6 เดือนที่บางรายเสนอ ไม่มีผลตามกฎหมายสำหรับที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และกรณีขยายเวลา เมื่อรวมกับระยะเวลาเดิมต้องไม่เกิน 10 ปี
ไถ่ก่อนกำหนด: ค่าเสียโอกาสไม่เกิน 2% ต่อปี
ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ก่อนครบกำหนดได้เสมอ และมาตรา 10 วรรคสอง ให้ลดสินไถ่ส่วนที่สูงกว่าราคาขายฝากลงตามอัตราส่วนของระยะเวลาที่ลดลง แต่ผู้ซื้อฝากมีสิทธิเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก คำนวณตามระยะเวลาที่เหลืออยู่
เช่น วงเงิน 1,200,000 บาท สัญญา 1 ปี ไถ่เมื่อครบ 8 เดือน เหลือเวลาอีก 4 เดือน ผลประโยชน์ตอบแทนลดเหลือ 120,000 บาท และผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 1,200,000 × 2% × 4/12 = 8,000 บาท
ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายฝากที่ดิน (ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์)
กรมสรรพากรถือว่าขายฝากเป็น “การขาย” ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 39 จึงเสียภาษีเหมือนขายขาด แม้ยังมีสิทธิไถ่คืน ภาษีขายฝากที่ดินมี 3 ตัว เก็บ ณ วันจดทะเบียน โดยผู้ขายฝากเป็นผู้โอนจึงเป็นผู้ถูกหักภาษี
| ภาษี | ฐานคำนวณและอัตรา |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ หักค่าใช้จ่ายเหมาตามปีถือครอง 92% (1 ปี) ถึง 50% (8 ปีขึ้นไป) แล้วหารด้วยจำนวนปีถือครองเป็นเงินได้เฉลี่ยต่อปี คำนวณภาษีตามอัตราขั้นบันได แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปีถือครอง |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น) ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า เก็บเมื่อถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี (กรณีที่อยู่อาศัย) มีข้อยกเว้นสำหรับทรัพย์ที่ได้มาทางมรดกและกรณีถูกเวนคืน |
| อากรแสตมป์ | 0.5% (ทุก 200 บาท เสีย 1 บาท) ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า เสียเฉพาะเมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ |
ข้อสำคัญที่มักคำนวณผิด: การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้รับยกเว้นเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก เหมือนภาษีเงินได้ประจำปี เงินได้เฉลี่ยต่อปีตั้งแต่บาทแรกถึง 300,000 บาท จึงเสียภาษีในอัตรา 5% และใช้สิทธิลดหย่อนใด ๆ ไม่ได้
ค่าใช้จ่ายวันไถ่ถอน ไม่ได้จบที่ 50 บาท
หลายคนเข้าใจว่าวันไถ่ถอนเสียแค่ค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท ซึ่งไม่ถูกต้อง เพราะการไถ่ถอนคือการโอนกรรมสิทธิ์กลับ กรมที่ดินจึงเรียกเก็บภาษีอีกรอบ
| รายการ | ฐานคำนวณและอัตรา | ผู้รับภาระตามกฎหมาย |
| ค่าจดทะเบียนไถ่ถอน | แปลงละ 50 บาท + ค่าคำขอ 5 บาท + ค่าพยาน 20 บาท | ผู้ไถ่ |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | คิดจากราคาประเมิน โดยนับปีถือครองของผู้ซื้อฝาก (คือระยะเวลาของสัญญาขายฝาก) | ผู้ซื้อฝาก ในฐานะผู้โอน |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ได้รับยกเว้น เพราะการใช้สิทธิไถ่ถือว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกเป็นของผู้ซื้อฝาก (คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.99/2543) | — |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาประเมินหรือมูลค่าสินไถ่ แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า | ผู้โอน |
ตามกฎหมาย ผู้ซื้อฝากเป็นผู้โอนในวันไถ่ถอนจึงเป็นผู้ถูกหักภาษี แต่ในทางปฏิบัติหลายสัญญากำหนดให้ผู้ขายฝากรับภาระส่วนนี้ จึงต้องอ่านสัญญาให้ชัดว่าค่าใช้จ่ายวันไถ่ถอนฝ่ายใดออก เพราะเป็นเงินหลักหมื่นบาท
อีกประเด็นที่เป็นผลดีกับผู้ขายฝาก คือหากไถ่ถอนภายในกำหนดแล้วขายที่ดินต่อในภายหลัง การนับระยะเวลาถือครองเพื่อคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ได้ที่ดินมาก่อนการขายฝาก เสมือนไม่เคยจดทะเบียนขายฝากมาก่อน
ตัวอย่างการคำนวณต้นทุนรวมตลอดสัญญา
สมมติฐาน: ที่ดินพร้อมบ้าน ราคาประเมิน 2,000,000 บาท ผู้ขายฝากซื้อมาและถือครอง 6 ปี มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี วงเงินขายฝาก 1,200,000 บาท สัญญา 1 ปี ผลประโยชน์ตอบแทน 15% ต่อปี และไถ่ถอนครบกำหนด
1. วันจดทะเบียนขายฝาก
| รายการ | วิธีคิด | บาท |
| ค่าจดทะเบียนขายฝาก | 2% × 2,000,000 | 40,000 |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | หักเหมา 60% เหลือเงินได้ 800,000 ÷ 6 ปี = 133,333 ต่อปี × 5% = 6,667 × 6 ปี | 40,000 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ยกเว้น (ถือครองเกิน 5 ปี) | 0 |
| อากรแสตมป์ | 0.5% × 2,000,000 | 10,000 |
| ค่าคำขอ + ค่าพยาน | 5 + 20 | 25 |
| รวมวันจดทะเบียน | 90,025 |
2. ระหว่างสัญญา
| รายการ | วิธีคิด | บาท |
| ผลประโยชน์ตอบแทน | 15% × 1,200,000 × 1 ปี | 180,000 |
| ค่าตอบแทนการอยู่อาศัย | ไม่ต้องจ่าย (มาตรา 12) | 0 |
| สินไถ่ที่ต้องเตรียม | 1,200,000 + 180,000 | 1,380,000 |
3. วันไถ่ถอน
| รายการ | วิธีคิด | บาท |
| ค่าจดทะเบียนไถ่ถอน | แปลงละ 50 บาท | 50 |
| ค่าคำขอ + ค่าพยาน | 5 + 20 | 25 |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ผู้ซื้อฝากถือครอง 1 ปี หักเหมา 92% เหลือ 160,000 × 5% = 8,000 × 1 ปี | 8,000 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ยกเว้น (ป.99/2543) | 0 |
| อากรแสตมป์ | 0.5% × 2,000,000 (ราคาประเมินสูงกว่าสินไถ่) | 10,000 |
| รวมวันไถ่ถอน | 18,075 |
สรุปต้นทุนทั้งวงจร
| วันจดทะเบียนขายฝาก | 90,025 |
| ผลประโยชน์ตอบแทน 1 ปี | 180,000 |
| วันไถ่ถอน | 18,075 |
| รวมทั้งสัญญา | 288,100 |
รับเงิน 1,200,000 บาท ต้นทุนรวมประมาณ 288,100 บาท หรือราว 24% ของวงเงิน โดยขายฝากที่ดินค่าธรรมเนียมและภาษี 90,025 บาทจ่ายทันทีวันโอน และอีก 18,075 บาทรอจ่ายวันไถ่ถอน ตัวเลขวันไถ่ถอนจะเปลี่ยนไปตามข้อตกลงในสัญญาว่าฝ่ายใดรับภาระ
เครื่องมือคำนวณค่าใช้จ่ายขายฝาก
ตัวเลขจริงต่างกันตามราคาประเมิน ปีที่ถือครอง วงเงิน และอายุสัญญา ใส่ข้อมูลที่ดินของคุณในเครื่องมือด้านล่าง เพื่อดูต้นทุนรวมทั้งค่าธรรมเนียม ภาษี ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายวันไถ่ถอนได้ในหน้าจอเดียว
จะลดต้นทุนขายฝากได้อย่างไร ทำไมเลือก Funding Societies
- ต่อรองอัตราผลประโยชน์ตอบแทน 15% คือเพดาน ไม่ใช่ราคามาตรฐาน
- เลือกอายุสัญญาให้พอดีกับแผนหาเงินคืน ขั้นต่ำตามกฎหมายคือ 1 ปี และไถ่ก่อนกำหนดได้โดยลดสินไถ่ตามสัดส่วน
- เทียบผู้ให้บริการที่ต้นทุนรวมตลอดวงจร ไม่ใช่เฉพาะอัตราต่อเดือน และต้องรวมค่าใช้จ่ายวันไถ่ถอนด้วย
- ตรวจสัญญาก่อนเซ็น ดูราคาขายฝาก สินไถ่ วันครบกำหนดไถ่ และข้อตกลงว่าฝ่ายใดออกค่าธรรมเนียมและภาษีทั้งวันจดทะเบียนและวันไถ่ถอน
- ตรวจสอบหนังสือแจ้งเตือน ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับก่อนครบกำหนดไถ่ไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน หากไม่แจ้ง ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้อีก 6 เดือนนับจากวันครบกำหนด (มาตรา 17)
Funding Societies แจกแจงค่าธรรมเนียม ภาษี และผลประโยชน์ตอบแทนเป็นตัวเลขให้เห็นก่อนทำสัญญา ครอบคลุมทั้งวันจดทะเบียนและวันไถ่ถอน จึงเทียบต้นทุนรวมได้ก่อนตัดสินใจ
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
ขายฝากค่าธรรมเนียมใครเป็นผู้จ่าย และจ่ายตอนไหน
ค่าจดทะเบียน 2% ตกลงกันได้ว่าฝ่ายใดออก โดย ป.พ.พ. มาตรา 457 วางหลักให้ออกฝ่ายละครึ่งหากไม่ได้ตกลงเป็นอย่างอื่น ในทางปฏิบัติผู้ซื้อฝากมักสำรองจ่ายก่อนแล้วเรียกคืนพร้อมสินไถ่ตามมาตรา 500 วรรคหนึ่ง โดยจ่ายวันจดทะเบียน ส่วนค่าธรรมเนียมไถ่ถอน 50 บาท ผู้ไถ่เป็นผู้จ่ายในวันไถ่
ดอกเบี้ยขายฝากคิดสูงสุดได้เท่าไร
ไม่เกิน 15% ต่อปีของราคาขายฝาก หรือ 1.25% ต่อเดือน หากกำหนดสูงกว่านั้น ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ตามราคาขายฝากที่แท้จริงบวกผลประโยชน์ตอบแทน 15% ต่อปี
ขายฝากต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
วันจดทะเบียนมีสามตัว คือภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งคิดจากราคาประเมินและปีที่ถือครอง ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เมื่อถือครองไม่ถึง 5 ปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี และอากรแสตมป์ 0.5% เมื่อไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ ส่วนวันไถ่ถอนยังมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและอากรแสตมป์อีกรอบ แต่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
ทำสัญญาขายฝาก 6 เดือนได้ไหม
ไม่ได้ หากเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยและผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา มาตรา 10 กำหนดว่าจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีไม่ได้ และหากระบุต่ำกว่านั้น กฎหมายให้ถือว่ามีกำหนดเวลาไถ่ 1 ปี แต่ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ก่อนครบกำหนดได้
ไถ่ก่อนกำหนดต้องจ่ายอะไรเพิ่ม
สินไถ่ส่วนที่สูงกว่าราคาขายฝากจะลดลงตามอัตราส่วนของระยะเวลาที่ลดลง แต่ผู้ซื้อฝากมีสิทธิเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก คำนวณตามระยะเวลาที่เหลืออยู่
ต่างจากจำนองอย่างไรในเรื่องค่าใช้จ่าย
จำนองไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเสียเฉพาะค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท ไม่มีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์จากการโอน ต้นทุนวันทำสัญญาจึงต่ำกว่าขายฝากมาก และไม่มีค่าใช้จ่ายก้อนที่สองในวันไถ่ถอนแบบขายฝาก
แหล่งอ้างอิง
| ประเด็น | แหล่งที่มา |
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 2% และไม่มีทุนทรัพย์ 50 บาท | กรมที่ดิน – ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร (กฎกระทรวง ฉบับที่ 47 พ.ศ. 2541 ข้อ 2(7)) https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/ |
| ตัวบท พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562 | กรมที่ดิน https://www.dol.go.th/Documents/law/law6206.pdf |
| วิธีคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ | กรมสรรพากร – ตัวอย่างการคำนวณภาษี https://www.rd.go.th/63765.html |
| การนับระยะเวลาถือครองเพื่อคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ | กรมสรรพากร https://www.rd.go.th/63775.html |
| มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน–จำนอง 0.01% ปี 2569 | มติคณะรัฐมนตรี 30 มิถุนายน 2569 (ทำเนียบรัฐบาล / กรมที่ดิน) |
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษีเป็นรายกรณี อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีอาจเปลี่ยนแปลงตามประกาศของหน่วยงานราชการ ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนทำนิติกรรมทุกครั้ง
