ความต่างที่สำคัญที่สุดของจำนองกับขายฝากคือ “กรรมสิทธิ์” การจำนองคือการเอาที่ดินเป็นหลักประกันหนี้โดยที่ชื่อในโฉนดยังเป็นของคุณ ส่วนการขายฝากคือการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน แลกกับสิทธิไถ่คืนภายในเวลาที่ตกลง
ส่วน “รับซื้อฝากกับนายทุน” ไม่ใช่นิติกรรมแบบที่สาม แต่เป็นคำถามคนละแกนคือ คู่สัญญาของคุณคือใคร คุณสามารถขายฝากกับบริษัทที่จดทะเบียน หรือกับนายทุนรายบุคคลก็ได้ โดยใช้กฎหมายฉบับเดียวกัน ความเสี่ยงจึงไม่ได้อยู่ที่คำว่า “ขายฝาก” แต่อยู่ที่ว่าคู่สัญญาทำตามกฎหมายครบหรือไม่ บทความนี้จะเทียบให้เห็นทั้งสามมุมแบบอ้างอิงตัวบทจริง เพื่อให้คุณตัดสินใจได้ด้วยข้อมูล ไม่ใช่ด้วยความกลัว
จำนองที่ดินคืออะไร ต่างจากขายฝากอย่างไร
จำนองที่ดินคือสัญญาที่เจ้าของนำที่ดินไปตราไว้กับเจ้าหนี้เพื่อประกันการชำระหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์และไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702) ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 714
ขายฝากคือสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝากทันที แต่ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์คืนภายในกำหนด (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ถึง 502) และหากเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา จะมีกฎหมายขายฝากฉบับพิเศษปี 2562 คุ้มครองเพิ่มอีกชั้นหนึ่ง (อ่านรายละเอียดนิยามเพิ่มเติมได้ที่ ขายฝากคืออะไร)
พูดให้สั้นที่สุด: จำนอง = ยังเป็นเจ้าของ แต่ได้วงเงินยากกว่า / ขายฝาก = ไม่ได้เป็นเจ้าของชั่วคราว แต่ได้เงินเร็วและมากกว่า
ตารางเปรียบเทียบ: กรรมสิทธิ์ ดอกเบี้ย ความเสี่ยง ระยะเวลา
| หัวข้อ | ขายฝาก (จดทะเบียนถูกต้อง) | จำนอง | ทำสัญญานอกระบบ / ไม่จดทะเบียน |
|---|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ระหว่างสัญญา | โอนไปเป็นของผู้ซื้อฝาก | ยังเป็นของผู้จำนอง | ไม่ชัดเจน เสี่ยงถูกตีความเป็นซื้อขายขาด |
| การจดทะเบียน | ต้องจดที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นเป็นโมฆะ | ต้องจดที่สำนักงานที่ดิน | ไม่จด = ไม่มีผลผูกพันตามกฎหมาย |
| สิทธิอยู่อาศัย / ใช้ประโยชน์ | ผู้ขายฝากยังอยู่และใช้ประโยชน์ได้ ไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน (พ.ร.บ. 2562 ม.12) | ใช้ประโยชน์ได้ตามปกติ | ไม่มีหลักประกันตามกฎหมาย |
| เพดานผลตอบแทน | สินไถ่คำนวณเป็นดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี (ม.8) | ผู้ให้กู้ที่ไม่ใช่สถาบันการเงินไม่เกิน 15% ต่อปี | มักเกินเพดาน ซึ่งผิดกฎหมายอาญา |
| ระยะเวลา | ไม่ต่ำกว่า 1 ปี ไม่เกิน 10 ปี (ม.10) | ตามสัญญากับเจ้าหนี้ | มักบีบให้สั้นผิดปกติ |
| เมื่อผิดนัด | ไม่ไถ่ตามกำหนด สิทธิไถ่ระงับ ทรัพย์เป็นของผู้ซื้อฝากเด็ดขาด และผู้ขายฝากต้องส่งมอบการครอบครอง | ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือไม่น้อยกว่า 60 วัน แล้วฟ้องศาลเพื่อขายทอดตลาด (ม.728) | เสี่ยงถูกยึดทรัพย์โดยไม่ผ่านกระบวนการ |
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน | 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า | 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท | ไม่มี เพราะไม่ได้เข้าระบบ |
| ความเร็วในการอนุมัติ | เร็ว เพราะดูจากมูลค่าทรัพย์เป็นหลัก | ช้ากว่า หากเป็นธนาคารจะดูรายได้และเครดิตบูโร | เร็วที่สุด แต่แลกกับความเสี่ยงสูงสุด |
ข้อสังเกตสำคัญ: เมื่อพูดถึงขายฝากจำนองควบคู่กัน หลายคนเข้าใจว่าเป็นบริการเดียวกัน แต่ทางกฎหมายเป็นคนละนิติกรรมโดยสิ้นเชิง และผลเมื่อผิดนัดต่างกันมาก
ทำไมคนถึงเลือกนายทุนรับขายฝากเอง และความเสี่ยงที่ต้องรู้
เหตุผลที่คนเลือกนายทุนรับขายฝากเองมักมีสามข้อ คือ อนุมัติเร็ว ไม่ตรวจเครดิตบูโร และคุยตรงกับผู้ถือเงินโดยไม่ผ่านนายหน้าจึงหวังว่าจะไม่ถูกหักค่าหัวคิว เหตุผลเหล่านี้สมเหตุสมผลสำหรับคนที่ธนาคารปฏิเสธและต้องใช้เงินภายในไม่กี่วัน
แต่ความเสี่ยงที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจมีดังนี้
- ไม่พาไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน — การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ประกอบมาตรา 491 และหากเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ยังตกเป็นโมฆะตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ด้วย ไม่ว่ากรณีใดคุณจะไม่ได้รับความคุ้มครองใด ๆ เลย
- คิดผลตอบแทนเกินเพดาน — การเรียกดอกเบี้ยเกิน 15% ต่อปีจากผู้ให้กู้ที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน เป็นความผิดตามพระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560 มีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี ปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
- ตั้งสัญญาสั้นผิดกฎหมาย — กำหนดเวลาไถ่ 3 เดือนหรือ 6 เดือน ขัดกับมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติขายฝากฯ พ.ศ. 2562 ที่ห้ามกำหนดต่ำกว่า 1 ปี
- หักค่าปากถุงและดอกเบี้ยล่วงหน้า — ทำให้เงินที่ได้รับจริงต่ำกว่าตัวเลขในสัญญามาก แต่สินไถ่ยังคิดจากตัวเลขเต็ม
- เงียบหายก่อนครบกำหนด — ทำให้ตามตัวไปไถ่ไม่ได้จนเลยกำหนด
ข้อความโฆษณาทำนอง รับขายฝากที่ดินทั่วประเทศ หรือ รับจำนองขายฝาก อนุมัติภายในวันเดียว จึงไม่ใช่ตัวชี้วัดความน่าเชื่อถือ สิ่งที่ควรถามคือ “คู่สัญญาเป็นนิติบุคคลที่ตรวจสอบได้หรือไม่” และ “จะจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินวันไหน”
กฎหมายขายฝากคุ้มครองผู้ขายฝากอย่างไร
กฎหมายขายฝากที่ดินฉบับที่ให้ความคุ้มครองมากที่สุดคือ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 16 เมษายน 2562 และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 17 เมษายน 2562
สาระสำคัญที่ผู้ขายฝากควรรู้
- ขอบเขต (ม.6): ใช้กับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา ข้อตกลงใดที่ขัดกับ พ.ร.บ. นี้เป็นโมฆะ
- เพดานสินไถ่ (ม.8): สินไถ่กำหนดสูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 15% ต่อปี นับแต่วันขายฝากถึงวันครบกำหนดไถ่
- ระยะเวลา (ม.10): ห้ามต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปี ไถ่ก่อนกำหนดได้ และให้ลดสินไถ่ส่วนที่เกินราคาขายฝากตามสัดส่วนเวลาที่ลดลง โดยผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก
- สิทธิอยู่ต่อ (ม.12): ผู้ขายฝากยังครอบครอง ใช้สอย และเก็บดอกผลจากทรัพย์ได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝาก
- ห้ามก่อภาระ (ม.16): ก่อนพ้นกำหนดไถ่ ผู้ซื้อฝากห้ามก่อภาระใด ๆ เหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของผู้ขายฝาก
- หนังสือแจ้งเตือน (ม.17): ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน พร้อมแนบสำเนาสัญญา หากไม่แจ้ง ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดเดิม
- วางทรัพย์ได้ (ม.18): หากตามตัวผู้ซื้อฝากไม่ได้ ผู้ขายฝากวางสินไถ่ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินได้ และกรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของผู้ขายฝากทันทีที่ชำระหรือวางทรัพย์
- เป็นคดีผู้บริโภค (ม.11): ข้อพิพาทจากการขายฝากถือเป็นคดีผู้บริโภค โดยให้ผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค ฟ้องง่ายและเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าคดีแพ่งทั่วไป
ข้อควรระวัง: หากผู้ขายฝากเป็นนิติบุคคล หรือทรัพย์ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเกษตรกรรม จะไม่อยู่ในบังคับของ พ.ร.บ. 2562 แต่ใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แทน ซึ่งไม่มีเพดานเวลาขั้นต่ำ 1 ปี และไม่มีหน้าที่ส่งหนังสือแจ้งเตือนก่อนครบกำหนด อย่างไรก็ตาม ยังมีเพดานคุ้มครองเหลืออยู่สองชั้น คือ กำหนดเวลาไถ่อสังหาริมทรัพย์ต้องไม่เกิน 10 ปีตามมาตรา 494 และหากสินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกิน 15% ต่อปี ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้เพียงราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทน 15% ต่อปี ตามมาตรา 499 วรรคสอง
หนังสือสัญญาขายฝากที่ดินต้องมีอะไรบ้างเพื่อป้องกันตัวเอง
หนังสือสัญญาขายฝากที่ดินต้องมีรายการอย่างน้อย 5 ข้อตามมาตรา 8 ได้แก่ (1) ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา (2) รายการและลักษณะของทรัพย์สินที่ขายฝาก (3) ราคาที่ขายฝาก (4) จำนวนสินไถ่ และ (5) วันที่ขายฝากและวันครบกำหนดไถ่
สิ่งที่กฎหมายไม่ได้เขียนไว้ แต่คุณควรตรวจด้วยตัวเองก่อนลงชื่อ
- ตัวเลขเงินที่ได้รับจริงต้องตรงกับราคาขายฝากในสัญญา — ถ้าถูกหักค่าปากถุงหรือดอกเบี้ยล่วงหน้า ให้ขอให้ระบุเป็นลายลักษณ์อักษรว่าหักอะไรเท่าไร
- คำนวณสินไถ่กลับเป็นอัตราต่อปี — เอาส่วนต่างระหว่างสินไถ่กับราคาขายฝาก หารด้วยราคาขายฝาก แล้วเทียบกับระยะเวลาสัญญา ถ้าเกิน 15% ต่อปี คุณมีสิทธิไถ่ในราคาขายฝากที่แท้จริงบวกผลตอบแทนเพียง 15% ต่อปี แต่ต้องเข้าใจให้ตรงกันว่าเฉพาะส่วนที่เกินเท่านั้นที่บังคับไม่ได้ สัญญาขายฝากไม่ได้เป็นโมฆะทั้งฉบับ คุณจึงยังมีหน้าที่ไปไถ่ภายในกำหนดเดิมอยู่ดี
- ตรวจว่าวันครบกำหนดไถ่ห่างจากวันทำสัญญาอย่างน้อย 1 ปี
- ต้องมีข้อความรับรองสิทธิอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ระหว่างสัญญา — ระวังข้อตกลงที่บังคับให้จ่ายค่าเช่าให้ผู้ซื้อฝาก เพราะขัดมาตรา 12
- ระบุที่อยู่ที่ติดต่อได้จริงของผู้ซื้อฝาก — เพื่อให้หนังสือแจ้งตามมาตรา 17 ส่งถึงคุณและคุณตามตัวเขาได้
- เก็บคู่ฉบับสัญญาและใบเสร็จค่าธรรมเนียมจากสำนักงานที่ดินไว้ทุกใบ
- ห้ามเซ็นเอกสารเปล่าหรือใบมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ
ทั้งหมดนี้ต้องทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น หากมีใครเสนอให้เซ็นสัญญาที่ร้านกาแฟหรือที่บ้านแล้วค่อยไปจดทีหลัง ให้ถือเป็นสัญญาณอันตรายทันที
ทำไมขายฝากกับ Funding Societies ปลอดภัยกว่าตัวแทนหรือนายทุนอิสระ
Funding Societies คือแพลตฟอร์มเงินทุนดิจิทัลสำหรับ SME ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่ให้เงินทุน SME ไปแล้วกว่า 80,000 ราย โดยผลิตภัณฑ์ขายฝากให้บริการผ่านบริษัท เอฟเอส แคปปิตอล จำกัด ซึ่งเป็นนิติบุคคลจดทะเบียนที่ตรวจสอบตัวตนได้ ไม่ใช่บุคคลนิรนามที่ติดต่อผ่านไลน์อย่างเดียว
จุดที่ต่างจากการดีลกับนายทุนอิสระ
- ทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินตามกฎหมาย ไม่มีสัญญาใต้โต๊ะ
- วงเงินสูงสุด 60% ของราคาประเมินทรัพย์ โดยพิจารณาจากมูลค่าทรัพย์เป็นหลัก
- อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น 1% ต่อเดือน ซึ่งอยู่ภายในเพดานที่กฎหมายกำหนด
- ค่าธรรมเนียมดำเนินการเรียกเก็บครั้งเดียวตอนเริ่มสัญญา ไม่มีค่าธรรมเนียมงอกระหว่างสัญญา
- มีทีมงานดูแลตั้งแต่ให้คำปรึกษาจนจบกระบวนการ ยื่นเอกสารออนไลน์ได้ ใช้เพียงสำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และโฉนด (น.ส.4) หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)
- รับทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล สำหรับบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ และที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ตัวอย่างสถานการณ์เปรียบเทียบ
ตัวอย่างสมมติเพื่อประกอบการอธิบาย ไม่ใช่กรณีลูกค้าจริง
คุณสมชายเป็นเจ้าของกิจการรับเหมา มีบ้านพร้อมที่ดินราคาประเมิน 5 ล้านบาท ต้องการเงินหมุน 2 ล้านบาทภายใน 3 สัปดาห์เพื่อสั่งวัสดุ ธนาคารปฏิเสธเพราะรายได้ไม่สม่ำเสมอ
หากเลือกจำนองกับผู้ให้กู้เอกชน เขายังถือกรรมสิทธิ์ไว้ แต่ต้องหาผู้รับจำนองที่ให้วงเงินระดับนี้ซึ่งหายากกว่า หากเลือกขายฝากกับบริษัทที่จดทะเบียนถูกต้อง เขาจะได้วงเงินสูงกว่าและได้เงินเร็วกว่า โดยยังอยู่บ้านเดิมได้ตลอดสัญญา สินไถ่ถูกล็อกไม่เกิน 15% ต่อปี และมีหนังสือแจ้งเตือนก่อนครบกำหนด แต่ถ้าเขาเลือกนายทุนที่ให้เซ็นสัญญานอกสำนักงานที่ดินโดยกำหนดไถ่ 6 เดือน เขาจะเสี่ยงสูญบ้านทั้งหลังโดยไม่มีกฎหมายฉบับใดคุ้มครองเลย
คำถามที่พบบ่อย
จำนองกับขายฝากต่างกันอย่างไร
จำนองไม่โอนกรรมสิทธิ์ ที่ดินยังเป็นชื่อคุณ และเจ้าหนี้ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือไม่น้อยกว่า 60 วันแล้วฟ้องศาลก่อนขายทอดตลาด ส่วนขายฝากโอนกรรมสิทธิ์ทันทีที่จดทะเบียน หากไม่ไถ่ตามกำหนด สิทธิไถ่ระงับและทรัพย์เป็นของผู้ซื้อฝากเด็ดขาดโดยไม่ต้องฟ้องศาล
ขายฝากดอกเบี้ยสูงสุดเท่าไร
สินไถ่จะกำหนดสูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือประมาณ 1.25% ต่อเดือน
ขายฝากแล้วยังอยู่บ้านหลังเดิมได้ไหม
ได้ ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝาก
ถ้าเลยกำหนดไถ่ไปแล้วยังมีทางไหม
มีในบางกรณี ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ได้ส่งหนังสือแจ้งก่อนครบกำหนด 3 ถึง 6 เดือน หรือไม่ได้แนบสำเนาสัญญา คุณมีสิทธิไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดเดิม
ไถ่ก่อนครบกำหนดได้หรือไม่ เสียค่าปรับไหม
ไถ่ก่อนได้ และให้ลดสินไถ่ส่วนที่เกินราคาขายฝากลงตามสัดส่วนเวลาที่ลดลง โดยผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก คำนวณตามเวลาที่เหลือ
ค่าธรรมเนียมขายฝากกับจำนองต่างกันแค่ไหน
ค่าจดทะเบียนขายฝากคิด 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝากแล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ส่วนค่าจดจำนองคิด 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท สำหรับมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ขยายเวลาถึง 30 มิถุนายน 2570 นั้น ใช้เฉพาะกรณีซื้อขายที่อยู่อาศัยพร้อมจดจำนองในคราวเดียวกันและอยู่ในเพดานราคาที่กำหนด จึงไม่ครอบคลุมการขายฝากหรือการจำนองเพื่อขอสินเชื่อ
สรุป
ถ้าคุณผ่านเกณฑ์ธนาคาร การจำนองยังเป็นทางเลือกที่ต้นทุนต่ำที่สุด แต่ถ้าธนาคารปฏิเสธและคุณต้องใช้เงินเร็ว ขายฝากที่จดทะเบียนถูกต้องคือทางเลือกที่กฎหมายคุ้มครองชัดเจนกว่าการกู้นอกระบบมาก คำถามที่ควรถามจึงไม่ใช่ “ขายฝากอันตรายไหม” แต่คือ “คู่สัญญาของฉันทำตามกฎหมายครบทุกข้อหรือเปล่า”
เปรียบเทียบข้อเสนอขายฝากที่ดินกับ Funding Societies และขอวงเงินเบื้องต้นได้ที่นี่
